Pratite nas

CIGLA KLINIKA

Cigla KLINIKA je besplatno savjetovanje zainteresiranih stranaka na slijedećim područjima: prostorno uređenje i gradnja, katastar i zemljišna knjiga, imovinsko-pravna pitanja, EU fondovi i ostalo. Izbor najzanimljivijih pitanja i odgovora objavljivat ćemo jednom mjesečno na našoj web stranici.

 

Vaša pitanja šaljite na info@cigla-arhitektura.hr.

 

Na pitanja će odgovarati:

Ivan Dragičević, mag.iur.

Martina Kapuđija Ljulj, ovl.arh.

Katarina Lisjak, mag.pol. – Tempo savjetovanje d.o.o.

Krešimir Ljulj, dipl.ing.geod.

tema:
prostorno uređenje i gradnja

Imamo pitanje u vezi nadogradnje postojećeg objekta koji je građen prije 18.2.1968. Vlasnik objekta koji je izveden kao poluugrađena zgrada na koju je s druge bočne strane izgrađena garaža, a čiji se ravni krov koristi kao terasa je napravio sljedeću nadogradnju: naknadno je proširio krovnu konstrukciju stambenog objekta preko garaže i terase te na taj način dobio natkriveni otvoreni prostor koji je zatim zatvoren sa stolarijom sa strane prema susjedu. Pitanje glasi: gleda li se ta građevina sada kao ugrađena građevina i jeli ova nadogradnja legalna s obzirom da građevina po GUP Zagreb zadovoljava kriterije izgrađenosti i iskoristivosti čestice. U prilogu šaljem slike legaliziranog i nadograđenog stanja.

Bilo kakva nadogradnja/dogradnja nije legalna ako za to ne posjeduje odgovarajuću Građevinsku i Uporabnu dozvolu. S obzirom da je zid sa staklenom stijenom na međi ili na udaljenosti manjoj od 3 metra od međe, dozvolu za takav zahvat nikad ni ne biste mogli dobiti. Pročelja bliže od 3 metra od međe ne smiju imati otvore.
Ako se taj zid pretvori u puni protupožarni zid (uz druge protupožarne zahtjeve prema Zakonu o zaštiti od požara), možda bi se za tu nadogradnju mogla tražiti Građevinska dozvola i to ako građevina zadovoljava sve ostale parametre prostornog plana za tu lokaciju (koeficijent izgrađenosti, koeficijent iskoristivosti, postotak zelenila, broj parkirališnih mjesta itd).
S obzirom da je dogradnja nelegalna, objekt se i dalje promatra kao poluugrađeni objekt, a nelegalna dogradnja se treba ili ukloniti ili ozakoniti ako za to postoje prostorno-planske pretpostavke. Ugrađene zgrade se općenito mogu raditi ako je i susjed lijevo ugrađen odnosno poluugrađen na tu među.  S obzirom da je zgrada građena kao poluugrađena, prostornim planom, a vjerujem i dozvolom je određeno da se jednim pročeljem zgrada oslanja na među, ali suprotnim mora biti udaljena 3 metra od susjeda.

tema:
imovinsko-pravna pitanja

Rekonstruiramo staru kuću koja je dvojni objekt sa susjedima, oduvijek s njima imamo problema, sad smo došli do kraja s papirologijom i predali smo zahtjev za građevinsku dozvolu, međutim oni su predali pritužbu; po njihovom radimo im zapuhe s južne strane s našim krovom, što nema nikakve veze.
Da li ima ikakve mogućnosti da napravimo po svom ili cijeli projekt koji je plaćen propada?

Prema članku 115. Zakona o gradnji tijelo graditeljstva (dakle tijela koje izdaje građevinsku dozvolu) dužno je stranki prije izdavanja građevinske dozvole pružiti mogućnost uvida u spis predmeta radi izjašnjenja, te se citiranom normom propisuje i da je stranka vlasnik i nositelj drugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči s nekretninom za koju se izdaje građevinska dozvola.
 
Dakle, kao što je vidljivo iz citirane norme Zakona o gradnji, vlasnici susjednih nekretnina su stranke u postupku izdavanja građevinske dozvole te ih nadležno tijelo poziva na uvid u spis predmeta kako bi se očitovali na okolnost izdavanja građevinske dozvole.
U praksi će to značiti da takve stranke (“susjedi”) mogu izvršiti uvid u projektnu dokumentaciju i izjaviti prigovor ako projektna dokumentacija nije izrađena u skladu sa postojećim propisima, ako projektirana zgrada nije izgrađena u skladu sa prostornim planom i sl.
Zaključno, građevinska dozvola se dostavlja strankama u postupku (dakle i “susjedima”) čime se otvara mogućnost da stranke izjavljuju pravne lijekove (žalba u upravnom postupku, tužba u upravnom sporu) na izdanu građevinsku dozvolu, a što ima za posljedicu da građevinska dozvola ne postane odmah pravomoćna i izvršna pa ste kao investitor “spriječeni” u gradnji dok se ne okončaju postupci po pravnom lijeku.
No ako je rekonstrukcija u skladu sa prostornim planom ne vidimo prostora za uspjeh susjeda u žalbenom postupku, samo odgađanju pravomoćnosti/izvršnosti građevinske dozvole i početka gradnje.

Problem se nastavlja, susjedi su se žalili na građevinsku dozovolu, ali ne u mjestu stanovanja nego u ministarstvu u Zagrebu! No njihova pritužba nema veze s kućom nego s okolnom zemljom koja je upitna jos od doba pradjedova; nije nam jasno kako bi to uopće prošlo s obzirom da je predmet kuća, a ne zemlja i međe i sve okolo. U kojem vremenskom roku ministarstvo odlučuje da li je žalba osnovana il ne?

Ako su susjedi izjavili žalbu na izdanu građevinsku dozvolu, o žalbi odlučuje drugostupanjsko tijelo tj. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Vezano za rok rješavanja žalbe, Zakon o općem upravnom postupku u čl. 121 propisuje da “drugostupanjsko tijelo rješenje o žalbi mora donijeti i dostaviti stranci putem prvostupanjskog tijela što je prije moguće, a najkasnije u roku od 60 dana od dana predaje uredne žalbe, ako zakonom nije propisan kraći rok”.

tema:
prostorno uređenje i gradnja

Uz postojeću kuću želimo izgraditi garažu dimenzije 8x5 metara s kosim krovom. Smjestili bismo ju uz kuću do međe. Koji dokumenti nam trebaju?

Prema Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/2017, NN 34/2018, NN 36/2019, NN 98/2019, NN 31/20), Članak 4. Bez građevinske dozvole, a u skladu s glavnim projektom može se graditi: 1. Pomoćna građevina koja se gradi na građevnoj čestici postojeće zgrade, odnosno na građevnoj čestici zgrade za koju postoji akt kojim se odobrava građenje, za potrebe te zgrade i to: a) pomoćna zgrada koja ima jednu etažu do 50 m² tlocrtne površine.

 

S obzirom da garaže spadaju u pomoćne zgrade, potrebno je izraditi glavni projekt koji se sastoji od projekta arhitekture i projekta konstrukcije, a mogao bi sadržavati i projekte instalacija ako se iste predviđaju u zgradi te geodetskog projekta. Iako se projekt ne predaje na tijelo graditeljstva za dozvolu, mora zadovoljiti sve uvjete iz prostornog plana (udaljenost do međe, izgrađenost parcele, visina i sl.). Pitanje smještaja zgrade uz među propisuje prostorni plan koji važi za određeno područje, ali i stanje na parceli (npr. ako se radi o rubu građevinskog područja, gradnja poluugrađene zgrade možda nije moguća).

 

Također, preduvjet za gradnju je i legalnost zgrade osnovne namjene (u ovom slučaju stambene namjene). Prema istom se Pravilniku propisuje i da je za takve zgrade potrebno ishoditi potvrde javnopravnih tijela, a nakon završetka gradnje i Uporabnu dozvolu te ju upisati u katastar i zemljišnu knjigu.

Za građenje je potrebno prijaviti početak građenja, uz navođenje broja glavnog projekta, izvođača i nadzornog inženjera.

tema:
imovinsko-pravna pitanja

Rekonstruiramo postojeću kuću u Samoboru i nismo u najboljim odnosima sa susjedima. Mislimo da nam je ušao u dio parcele svojom ogradom. Može li nam on raditi probleme prilikom ishođenja građevinske dozvole za rekonstrukciju, kako da se unaprijed osiguramo prije nego uđemo u trošak izrade projektne dokumentacije i ishođenja dozvole?

S obzirom da smatrate da Vam je susjed ušao u dio nekretnine u Vašem vlasništvu, primarno predlažemo da angažirate ovlaštenog inženjera geodezije koji će utvrditi stvarno stanje na nekretnini tj. da li je došlo do uzurpacije dijela Vaše nekretnine.
Ovisno o nalazu i mišljenju ovlaštenog geodeta postoji nekoliko pravnih rješenja radi zaštite prava vlasništva npr. tužba za smetanje posjeda, vlasnička tužba, postupak za uređenje međe i sl.
Neovisno o gore opisanom, smatramo da nema zapreke za izdavanje građevinske dozvole s obzirom da ste vlasnik nekretnine na kojoj namjeravate izvesti rekonstrukciju te sukladno Zakonu o gradnji imate dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole.
Vezano za dio u kojem tražite pojašnjenje  “može li nam on (susjed) raditi probleme prilikom ishođenja građevinske dozvole za rekonstrukciju”, skrećemo pažnju da prema članku 115. Zakona o gradnji tijelo graditeljstva (dakle tijela koje izdaje građevinsku dozvolu) dužno je stranki prije izdavanja građevinske  dozvole pružiti mogućnost uvida u spis predmeta radi izjašnjenja, te se citiranom normom propisuje i da je stranka vlasnik i nositelj drugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči s nekretninom za koju se izdaje građevinska dozvola.
 
Dakle, kao što je vidljivo iz citirane norme Zakona o gradnji, vlasnici susjednih nekretnina su stranke u postupku izdavanja građevinske dozvole te ih nadležno tijelo poziva na uvid u spis predmeta kako bi se očitovali na okolnost izdavanja građevinske dozvole.
U praksi će to značiti da takve stranke (“susjedi”) mogu izvršiti uvid u projektnu dokumentaciju, izjaviti prigovor ako projektna dokumentacija nije izrađena u skladu sa postojećim propisima, ako projektirana zgrada nije izgrađena u skladu sa prostornim planom i sl.
Zaključno, napominjemo da se građevinska dozvola dostavlja strankama u postupku (dakle i “susjedima”) čime se otvara mogućnost da stranke izjavljuju pravne lijekove (žalba u upravnom postupku, tužba u upravnom sporu) na izdanu građevinsku dozvolu, a što ima za posljedicu da građevinska dozvola ne postane odmah pravomoćna i izvršna pa ste kao investitor “spriječeni” u gradnji dok se ne okončaju postupci po pravnom lijeku.

tema:
katastar i zemljišna knjiga

Imamo veliku građevinsku česticu (oko 3000 m2) i planiramo graditi obiteljsku kuću na dijelu parcele uz ulicu. Prema prostornom planu, dovoljna je čestica od 400 m2 za navedeni zahvat. Možemo li ostatak parcele formirati kao drugu građevinsku česticu i prodati, s obzirom da se radi o 'drugom redu gradnje'? Kako ostvarujemo put do te parcele?

Prvo što bi trebalo naglasiti je razlika između građevinskog područja i građevinske čestice. Građevinska područja naselja definirana su kartografskim prikazom prostornog plana (namjena i korištenje). Unutar jednog područja građevinske namjere može se naći više čestica različitih veličina i oblika. Tek kada se zadovolje parametri prostornog plana jedna ili više katastarskih čestica unutra građevinskog područja postaje građevna čestica.
Kao što ste dobro primjetili, prema prostornom planu jedan od parametara može biti minimalna veličina građevne čestice od 400 m2, a ona može nastati spajanjem dvije katastarske čestice od npr. 200 m2 ili pak parcelacijom jedne od 3000 m2. Drugi važan parametar je ostavarivanje pristupa na prometnu površinu, koji je bitan za drugi dio Vašeg pitanja. Treba uklopiti poduži niz parametara i koeficijente iz prostornog plana vezane za vašu buduću kuću kako bi osigurati mogućnost formiranja druge čestice za neku buduću gradnju. Dakle moguće je planiranje gradnje u ‘drugom redu’ ako je moguće zadovoljiti sve parametre iz prostornog plana za gradnju objekta i za širinu pristupne ceste, pri čemu svakako preporučamo angažiranje ovlaštenog arhitekta koji će napraviti konzalting za Vašu veliku česticu i istražiti sve mogućnosti gradnje.
Završno, kada definirate sve želje za jednu i drugu česticu te pristupni put, moguće je parcelirati građevinsko zemljište u skladu s lokacijskom dozvolom, građevinskom dozvolom, ali i u skladu sa svakim prostornim planom ako se zemljište nalazi na području na kojem Zakonom o prostornom uređenju nije propisana obveza donošenja urbanističkog plana uređenja.

tema:
imovinsko-pravna pitanja

Kupili smo obiteljsku kuću na kredit i sada bismo ju htjeli dograditi za što nam je potrebna građevinska dozvola. Moramo li obavijestiti banku o dogradnji i može li nas banka u tome spriječiti s obzirom da je navedena nekretnina pod hipotekom?

Sa aspekta Zakona o gradnji niste dužni obavijestiti banku o namjeri ishođenja građevinske dozvole za dogradnju obiteljske kuće, te isto tako upisana hipoteka (založno pravo na nekretnini) nije zapreka za izdavanje građevinske dozvole niti  Vam je za izdavanje građevinske dozvole potrebna suglasnost banke.
Međutim, Zakon o gradnji u članku 115. propisuje da je tijelo graditeljstva (dakle tijelo koje izdaje građevinsku dozvolu) dužno stranki prije izdavanja građevinske  dozvole pružiti mogućnost uvida u spis predmeta radi izjašnjenja, te se citiranom normom propisuje i da je stranka nositelj drugih stvarnih prava na nekretnini za koju se izdaje građevinska dozvola.
Drugo stvarno pravo, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, bi u Vašem slučaju upravo bilo upisano založno pravo na Vašoj nekretnini (hipoteka), pa bi nositelj tog prava (banka) bila stranka u postupku izdavanja građevinske dozvole te bi banci tijelo koje vodi postupak izdavanja građevinske dozvole pružilo mogućnost da izvrši uvid u projektnu dokumentaciju za dogradnju Vaše obiteljske kuće.
Banka kao stranka u postupku može i izjaviti žalbu na izdanu građevinsku dozvolu, ali ne iz razloga što je niste obavijestili da idete u dogradnju obiteljske kuće, nego samo iz razloga koji su pretpostavka za izdavanje građevinske dozvole (npr. da nije priložena sva propisana dokumentacija, da dogradnja nije u skladu sa prostornim planom i sl.)
Vaš obveza obaviještavanja banke o dogradnji ili drugim radovima na nekretnini može proizlaziti iz ugovornog odnosa sa bankom odnosno iz sklopljenog Ugovora o kreditu, pa je stoga potrebno izvršiti uvid u sklopljeni ugovor kako ne bi došlo do povrede ugovorne obveze i propisanih posljedica.
Konačno, smatramo da dogradnjom obiteljske kuće povećavate vrijednost nekretnine odnosno vrijednost zaloga, pa ne vidimo  opravdani pravni razlog od strane banke da spriječava Vašu investiciju i ishođenje građevinske dozvole.
U tom kontekstu navodimo  članak 332. stavak 1. alineja 2.  Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima  koji ovlašćuje založnog vjerovnika (banku) da jedino u slučaju kada se  određenim radnjama/činima dovodi u opasnost založena nekretnina  i kada se  smanjuje vrijednost nekretnine da zahtijeva propuštanje takvih radnji od založnog dužnika (vlasnika nekretnine) i trećih osoba.

tema:
EU fondovi

Zašto je potrebno držati se pravila o javnoj nabavi kada provodimo EU projekt, kada naša firma nije obveznik javne nabave, odnosno nije javnopravno tijelo, niti javno poduzeće?

Osobe (pravne ili fizičke) koje provode nabavu u okviru EU projekta, a nisu obveznici pravila na temelju kojih se provode postupci javnih nabava (propisi o javnoj nabavi), provode nabavu po pravilima za tzv. neobveznike javne nabave (NOJN). Riječ je o pravnim osobama i obrtnicima koji provode projekte koji se sufinanciraju iz ESI fondova.

 

Upravo zbog činjenice da se radi o raspolaganju s javnim izvorima financiranja (ESI fondovi), pravilo Europske unije je da se mora pridržavati načela javne nabave.

 

Postoji poseban pravilnik za NOJN, koji je ponešto različit poglavito u pragovima od Zakona o javnoj nabavi, no svrha i cilj je isti – omogućiti transparentno praćenje tijeka novca i optimalnu nabavu potrebne usluge, roba ili radova.

Pravne osobe i obrtnici u okviru provedbe EU projekta moraju dakle provoditi nabavu sukladno određenim pravilima. Pri tome se pridržavaju slijedećih načela:

– načelo racionalnog i efikasnog trošenja javnih sredstava

– načelo slobodnog kretanja roba i usluga te načelo slobode poslovnog nastana

– načelo jednakog postupanja i zabrane diskriminacije

– načelo transparentnosti

– načelo uzajamnog priznavanja

– načelo izbjegavanja sukoba interesa

– načelo zaštite tržišnog natjecanja

– načelo razmjernosti

tema:
katastar i zemljišna knjiga

Mogu li parcelirati svoje zemljište na kojem je kuća?

Zakon o prostornom uređenju omogućuje parcelaciju, pod određenim uvjetima. Da bi napravili parcelaciju, za početak je potrebno utvrditi da se radi o legalnom objektu i je li za njega već formirana građevna čestica.

 

Zakon o prostornom uređenju razlikuje parcelaciju za građevinsko zemljište (čl. 160) i neizgrađeno građevinsko zemljište (čl. 161), pa i u vašem slučaju, potrebno je razlikovati parcelacije prema krajnjem cilju, želite li parcelaciju za potrebe vaše postojeće kuće ili za potrebe neke buduće gradnje.

 

Dakle geodetski elaborat parcelacije mora zadovoljiti postojeće stanje na terenu i prostorno planske parametre koje vrijede za vaše zemljište te za to dobiti potvrdu nadležnog ureda za prostorno planiranje. U Vašem slučaju potrebno je znati krajnji cilj parcelacije, zatim utvrditi status kuće na zemljištu; u odnosu na ta dva podatka konzultirati ovlaštenog projektanta za prostorno plansku analizu na temelju koje će se izraditi geodetski elaborat. Preporučamo da po utvrđivanju statusa vaše nekretnine pokrenete sve postupke za evidentiranje stvarnog stanja u javnim registrima (katastar i zemljišna knjiga) što može imati presudnu ulogu u postupcima pred javno pravnim tijelima.

tema:
prostorno uređenje i gradnja

Na parceli koja se nalazi u Svetoj Nedelji imam legalizirane obiteljsku kuću i dvije pomoćne zgrade. Planiram prenamjeniti pomoćnu zgradu u stambenu - koji je postupak?

U sklopu građevinskih područja naselja na jednoj građevnoj čestici individualne stambene izgradnje može se graditi samo jedna stambena ili stambeno – poslovna zgrada s pomoćnom, poljoprivredno-gospodarskom i manjom poslovnom zgradom.

 

Iznimno, ako se na čestici nalazi postojeća tradicijska kuća koja je pod određenim ograničenim režimom korištenja (neki oblik zaštite kulturne baštine), onda je pored iste moguće izgraditi novu jednoobiteljsku stambenu zgradu (koja sa postojećom može ali i ne mora činiti jedinstveni graditeljski sklop).

Preporučamo pronaći način da se rekonstruira postojeća stambena zgrada, koliko to parametri prostornog plana dopuštaju (koeficijent izgrađenosti, visina, udaljenost od međa itd.) te se tako zadovolje potrebe za dodatnim stambenim prostorom.

tema:
imovinsko-pravna pitanja

Da li je za ishođenje građevinske dozvole za izgradnju kuće potrebno da sam upisan u zemljišne knjige kao vlasnik nekretnine ili je dovoljan kupoprodajni ugovor sklopljen sa prodavateljem?

Da biste ishodili građevinsku dozvolu morate prema Zakonu o gradnji dokazati pravni interes.

 

Sukladno čl. 109. st. 1. Zakona o gradnji dokazom pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole smatra se:

1. izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg je vidljivo da je investitor vlasnik ili nositelj prava građenja na građevnoj čestici ili građevini na kojoj se namjerava graditi

2. predugovor, ugovor ili ugovor sklopljen pod uvjetom, na temelju kojeg je investitor stekao ili će steći pravo vlasništva ili pravo građenja

3. odluka nadležne vlasti na temelju koje je investitor stekao pravo vlasništva ili pravo građenja

4. ugovor o ortaštvu sklopljen s vlasnikom nekretnine čiji je cilj zajedničko građenje

5. pisana suglasnost vlasnika zemljišta, odnosno vlasnika postojeće građevine te suglasnost Republike Hrvatske, tijela nadležnog za upravljanje državnom imovinom, za nekretnine kojima Ministarstvo državne imovine upravlja temeljem članka 71. Zakona o upravljanju državnom imovinom (»Narodne novine«, br. 52/18.)

6. pisana suglasnost fiducijarnog vlasnika dana dotadašnjem vlasniku nekretnine koji je investitor.

 

Dakle, u Vašem slučaju, da bi ishodili građevinsku dozvolu dovoljan je kupoprodajni ugovor sa prodavateljem, s time da napominjemo da prema čl. 109. st. 3. Zakona o gradnji potpis vlasnika (u Vašem slučaju prodavatelja) mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.

tema:
prostorno uređenje i gradnja

Na postojećoj kući imamo male otvore i želimo probiti još pokoji prozor, pogotovo na dnevnom boravku. Koja nam dokumentacija treba?

Suprotno uvriježenom mišljenju da se otvori na fasadi mogu dodavati po želji vlasnika i bez projektne dokumentacije, Pravilnik o jednostavnim i drugi građevinama i radovima (NN 112/2017, 34/2018, 36/2019, 98/2019, 31/20) u Članku 5. jasno propisuje da se ‘Bez građevinske dozvole, a u skladu s glavnim projektom mogu izvoditi radovi: 3. Na postojećoj zgradi kojima se: … d) dodaju novi vanjski i unutarnji prozori, vrata i drugi otvori u nosivim zidovima.’
 
Otvori na pročelju su sastavni dio ovojnice zgrade i prikazuju se u glavnom projektu za ishođenje Građevinske dozvole u tlocrtima, presjecima i pročeljima zgrade i projektom se utvrđuje njihova veličina, pozicija i karakteristike. Smatraju se dijelom ‘lokacijskih uvjeta’, a kako ih propisuje Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13, 65/17, 114/18, 39/19, 98/19), Članak 3, Stavak 18, to su ‘kvantitativni i kvalitativni uvjeti i mjere za provedbu zahvata u prostoru koji se na temelju prostornog plana i posebnih propisa određuju lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom’.
Otvori se na primjer ne mogu predviđati ukoliko je pročelje na kojem se smještaju udaljeno manje od 3 metra do međe prema susjedu, osim u iznimnim slučajevima, no njih je potrebno istražiti i utvrditi glavnim projektom, a na temelju izvedenog stanja zgrade, udaljenosti do međe i sl. Veličina, pozicija i karakteristike otvora također utječu na fiziku zgrade odnosno proračun racionalne uporabe energije i toplinske zaštite (proračun potrebne energije zgrade).
 
Dakle za navedeni zahvat potrebno je angažirati arhitekta koji će napraviti glavni projekt za navedene radove u skladu s odredbama zakona, važećeg prostornog plana i drugih propisa.